以房養老=房子拿去貸款?面對老後生活「只剩一間房」可以怎麼做?

以房養老=房子拿去貸款?面對老後生活「只剩一間房」可以怎麼做?

近年有許多老年人申辦銀行的「以房養老」貸款專案,也就是將自己所有的不動產設定抵押權給銀行,在貸款期間由銀行每月撥付養老金,保障老人退休後的生活資金。 圖/freepik

高枕無憂的退休人生──以房養老

那天去探望小時候很疼我的一位王阿姨,才聽說她的女兒最近離婚了。

「唉……沒伴沒小孩的,也不知道她以後養老的日子要怎麼過?不過我自己都自身難保了,只剩下現在住的這間房子,身上的存款也不多,好像沒什麼可以幫到她的地方,只想到不要跟她開口要生活費就好。我心裡知道她的日子也不好過,連她自己的養老金都還沒着落,哪顧得到我呢?」

王阿姨人很好,以前過年時遇到她,她都會給我壓歲錢,平常跟我說話輕聲細語的。

她的先生過世得早,一個人扶養女兒長大,苦日子沒少過,所有收入都是靠家事清潔來的。年紀大了以後,她自然沒辦法再從事這樣的勞力工作,也因爲沒有固定的僱主拿不到退休金,唯一的資產就是現在住的房子。

我知道她的經濟環境不好,總希望可以幫她多規劃一些可能的生活費來源。

「王阿姨,你有聽過以房養老嗎?」

「沒有耶!人家不都說什麼養兒防老嗎?雖然我養的是女兒,不過以我女兒現在的狀況,我覺得她可能要先顧好自己的生活。我起碼還有這間房子,但是她的錢幾乎都被她的前夫花光了,還幫前夫背了卡債。我有跟她說,不奢望她來養我,只希望她趕快脫離債務就好,千萬不要打我這棟房子的主意。」

「當然是這樣,你身上不是也沒什麼資產就只剩這間房子了嗎?但我覺得如果你真的生活費不夠,或許這間房子可以代替孩子來養你呢!」

我想跟王阿姨聊聊,近年有許多老年人申辦銀行的「以房養老」貸款專案,也就是將自己所有的不動產設定抵押權給銀行,在貸款期間由銀行每月撥付養老金,保障老人退休後的生活資金。因爲可以按月領取貸款資金,或許可以不用煩惱生活所需。

「不行啊,我所有財產只剩這間房子,賣掉的話就沒地方住了。」王阿姨聽到我說的話那一瞬間,嚇得差點從椅子上彈起來。可以想見,這間房子真的是王阿姨安全感的來源。

「不是要賣掉房子的意思,我是想告訴你,你可以向銀行申請『以房養老』貸款專案,還是可以繼續住在房子裡,只是銀行會貸款給你每個月的生活費,最長可以連續領三十年呢!未來你不在時,房子如果沒人處理,銀行也會將它拍賣,不用勞煩你女兒費心。」

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「聽起來好像不錯,那下次我女兒回來我再跟她提。話說回來,她也很久沒回家了,每次回來話也不多,坐坐就走,大概是怕我問她的生活。早叫她不要嫁給那個老公,結婚後幾乎都在爲他還債,跟傻瓜一樣,孩子也沒生,都不知道她結這個婚幹嘛的!」

王阿姨說的話我可以理解,所以很多人說女人婚後流的淚水,都是婚前腦袋進的水。

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後來聽說王阿姨的女兒有陪同她到銀行辦理房子抵押一事,順便了解整個狀況,關於未來母親的權益及後續離世房子的處理問題等等。經由行員說明,銀行也評估房價行情,按月撥出生活費給王阿姨。如果之後王阿姨不住家裡想住養老院,也沒有關係,可以將這筆錢設定爲信託,銀行會依照約定,每個月付給養老院一筆款項。原則上,生前的生活費都無須太費心。

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這種方式對王阿姨的女兒來說,可以減輕更多照養母親的壓力,但缺點可能就是無法繼承到房子。但是王阿姨的女兒心知肚明,自己沒有能力扶養母親,唯一能做的就是不要再成爲母親的負擔了。

以房養老,當然不是運用退休資產的唯一選擇,如果有適當又收益好的投資標的,房子也可以直接貸款做資金運用。但是如果沒有找到適合的投資方式,身旁又沒有人可以協助處理房產,這也會是一種可以考慮的養老方案喔!

【律師這樣說】

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有土斯有財、老有所終,一直是多數人的理想與盼望。終其一生,好不容易拚命有了屬於自己的小窩,清償了數十年的貸款,但退休後驀然回首,才發現手邊得以活用的資金可能所剩無多。況且,房子如果是自住自用,也無法透過出租獲得其他收入,因此像王阿姨這樣沒有足夠存款,女兒經濟狀況更自顧不暇時,若日後因疾病或意外急需用錢,生活就會很快陷入巨大的困難。

扶養義務不是必然

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很多人像王阿姨一樣認爲養兒可以防老,小孩有義務按月支付扶養費,但是法律往往不是一般人想的這麼簡單。按照民法規定,如果王阿姨要向女兒主張給付扶養費,前提必須是王阿姨名下財產已經顯然不足,且達到不能維持生活的程度。

例如王阿姨名下的存款或每月的勞保退休金已經無法支付每月固定醫藥費與生活費,即便有房子,但因爲屋齡老舊且是自住使用,無法出租、出售而變現,此時,王阿姨與女兒之間纔會有扶養義務的產生,女兒需按月支付扶養費來維持王阿姨的基本生活所需。

在目前社會少子化或結婚率、生育率日趨下降的時代,膝下無子女、無配偶者,按照民法的扶養順位來看,恐怕只能仰賴兄弟姐妹扶養。倘若手足彼此經濟狀況堪憂,實在難以期待可以此安養天年,甚至自己可能要對手足負擔扶養義務也說不定!因此,好好盤點整理名下資產來規劃晚年生活,真的是刻不容緩的重要議題。

以房養老的用意

目前國人年過半百者持有不動產的比例甚高,雖然不動產能夠保值,且讓自己有安居棲身之地,但不動產的缺點在於不容易變現,資產的流動與運用程度較低。再者,依據內政部公佈「一○九年簡易生命表」顯示,國人的平均壽命爲八十一.三歲,其中男性七十八.一歲、女性八十四.七歲,皆創歷年新高。多數人自六十五歲退休後除了勞保退休金外,就無固定收入,如何度過之後十幾、二十年的生活,實在令人擔憂。

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所幸,一○四年十二月九日正式修正通過《老人福利法》,可以透過「以房養老」的方式,讓尚有不動產的高齡者將不動產辦理逆向抵押貸款來保障晚年的經濟、居住、照護需求,並落實「在地老化」。

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以房養老的制度運作,是讓高齡者擔任借款人,將名下單獨所有、以自主爲使用目的的不動產作爲擔保,向政府或金融機構申請貸款。在不出售不動產且得繼續居住使用房屋的情況下,讓高齡者透過融資以生前不需支付任何貸款本金與利息的方式,按月或一次性的取得款項,作爲養老資金而得以穩固生活品質。

以房養老不同於房貸

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以房養老雖然也是把房子拿去貸款,但跟一般買房所辦理的房貸,仍有以下幾點不同:

一、以房養老讓高齡者保有房屋的所有權與使用權,除非高齡者辭世或自行將房子出售,否則不會被要求搬離長年習以爲常的住處。

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二、以房養老的貸款是定期給付,不像房貸通常是一次給一大筆金額,爲了確保高齡者每月的生活品質、避免過度花費,因此貸款機構會定期支付款項予高齡者,直到貸款期限屆至或高齡者辭世爲止。

三、借款人生前不需償還貸款本息。由於以房養老是以房子本身的價值做逆向貸款,因此借款人不須提出聯徵個人信用資料或薪資所得紀錄來證明還款能力,而且貸款期間也不需要償還本息。在高齡者辭世後,貸款機構會透過拍賣房產或由繼承人贖回的方式來清償貸款金額。

四、無追索保證。借款人之擔保品是以房屋價值爲限,不足清償貸款的部分,金融機構不會向借款人或繼承人追索,也就是借款者與繼承人的其他資產不會被要求清償以房養老的債務。

由於以房養老的本意,是在保障高齡者晚年的照護生活與品質,因此在貸款條件中,銀行多會附加年齡限制的條件,原則上要年滿六十歲才得以申請,貸款年限則以貸款期間加計貸款年齡不低於九十五年計算,例如貸款年齡爲六十五歲者,則貸款年限最長爲三十年。再者,由於高齡者名下不動產屋齡大多較高且不用提供資力證明,貸款機構也會有日後房子不易拍賣的風險,因此貸款機構於核貸時,會較一般房貸更爲保守,目前貸款成數多以未滿六成居多。

此外特別建議在評估是否採用以房養老之前,應先確認房子的屋齡、坐落縣市與價值,先向貸款銀行詢問可以貸款的數額以及每月提撥的金額後,再決定是否辦理,以避免每月可提供的生活費不多,房子還冒着被拍賣的風險。

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最後,由於以房養老是以高齡者生前的主要財產作爲貸款擔保,或多或少會影響到日後繼承人的權益。如果高齡者辭世,繼承人可以透過清償債務的方式重新取得不動產的所有權。但是如果繼承人無力清償貸款,則貸款機構就會進行不動產拍賣的程序,若拍賣金額扣除貸款等費用後仍有剩餘,餘額仍屬於遺產的一部分,繼承人仍得主張繼承。

以房養老涉及的層面頗廣,建議高齡者或子女在進行晚年財產規劃時,應妥善溝通協商,關於自身的權利義務或是契約應負的責任都可以跟律師預約諮詢評估。

有了妥善的資產規劃,才能無庸爲五斗米折腰或讓子女擔憂,讓退休生活高枕無憂、恣意快活。

《後青春幸福相談室》。 圖/遠流出版

本文摘自《後青春幸福相談室》,2023/04/26 遠流出版